Por Vanessa Trevilato Rivoiro

Publicada, em 28/12/2018, a Lei Ordinária nº 13.786/2018, que altera as Leis nº 4.591/1964 e nº 6.766/1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Destaca-se, ab initio, que, em respeito ao princípio da irretroatividade, a Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos anteriores à sua vigência, fazendo-se valer, apenas, aos contratos assinados após a sua publicação.

Pois bem, dentre as novas diretrizes estabelecidas pela Lei nº 13.786/2018, tem-se a obrigatoriedade de constar, no início dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, um quadro resumo, o qual deverá conter:

• o preço total a ser pago pelo imóvel;
• o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
• o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
• a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
• os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
• as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
• as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
• as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
• o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
• as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
• o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
• o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais caso a entrega do imóvel não ocorra em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data inicialmente prevista.

Na ausência de quaisquer dessas informações no quadro resumo, será concedido um prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão. Acaso a omissão não seja sanada, o adquirente poderá pleitear a rescisão do contrato por justa causa.

Quanto ao prazo para entrega da obra, a nova lei sedimentou a validade da cláusula contratual que prevê a possibilidade de dilação de prazo até o limite de 180 (cento e oitenta) dias da data inicialmente prevista, não sendo causa à resolução do contrato por parte do adquirente, sequer motivo justo a indenizá-lo por quaisquer eventuais danos.

Superado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, caso o adquirente não tenha dado causa ao atraso, ele poderá promover a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução integral de todos os valores despendidos e multa, em prazo não superior a 60 (sessenta) dias a contar da resolução.

Em não optando pela resolução do contrato, será devida ao adquirente que estiver em dia com suas obrigações, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, por cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Importa destacar que a multa pelo inadimplemento e a indenização pela impossibilidade de fruição tempestiva do imóvel não se cumulam em hipótese alguma.

Não havendo mora do incorporador a justificar o desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com ele, o adquirente fará jus à restituição das quantias que houver pago, deduzidas a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

A Lei nº 13.786/2018 inovou, substancialmente, ao tratar do percentual de retenção pelo incorporador nos casos em que a obra estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

E isso porque, além de determinar a dedução integral da comissão de corretagem, a nova lei permite que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, o que vem gerando burburinhos no mundo jurídico por ser considerada uma quantia elevada e prejudicial ao consumidor adquirente.

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, feitas as devidas deduções, os valores serão corrigidos na forma contratual e devolvidos ao adquirente no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.

Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação feitas as devidas deduções, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Em qualquer dessas situações, caso ocorra a revenda da unidade pelo incorporador antes de transcorrido esse prazo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da data revenda.

O adquirente desistente será exonerado da cláusula penal caso encontre comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

A Lei nº 13.786/2018 ainda assegurou ao adquirente que celebrar contrato em estandes de vendas, ou seja, fora da sede do incorporador, o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Findo esse prazo,              sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, já prevista no art. 32 §2° da Lei nº 4.591/1964.

Finalmente, e, privilegiando a autonomia da vontade das partes, a Lei nº 13.786/2018 assegurou-lhes a possibilidade de, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definirem condições diferenciadas das previstas nesta Lei.