Tema 1.348 e o que muda para holdings e empresas do setor
Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu, no plenário virtual, o julgamento do RE 1.495.108/SP (Tema 1.348 da repercussão geral) e decidiu, por maioria, que a imunidade de ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição alcança a transferência de imóveis para integralização de capital social independentemente da atividade preponderante da sociedade adquirente.
A decisão encerra uma controvérsia de décadas entre contribuintes e fiscos municipais e tem impacto direto sobre holdings patrimoniais, family offices, incorporadoras, administradoras de bens próprios e empresas de locação.
O caso concreto e a questão submetida ao STF
O recurso foi interposto por uma sociedade limitada de administração de bens próprios de Piracicaba (SP) contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em mandado de segurança, negou a imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao seu capital social.
O TJSP entendeu que a “benesse constitucional do art. 156, § 2º, I da CF não é aplicável a contribuinte cuja atividade preponderante seja a compra e venda ou locação de bens imóveis” e que o Tema 796 do STF havia tratado dessa questão apenas de passagem (obiter dictum), sem força vinculante.
O STF reconheceu a repercussão geral da matéria sob o Tema 1.348, assim delimitado o “Alcance da imunidade do ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição, para a transferência de bens e direitos em integralização de capital social, quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de bens imóveis“.
A relevância econômica do tema foi destacada pelos próprios ministros. Segundo manifestação da Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (ABRASF) e de municípios admitidos como amici curiae, a definição repercute diretamente sobre holdings patrimoniais, family offices e gestoras de ativos que recebem imóveis em integralização de capital, havendo, com base em dados atribuídos à Receita Federal, mais de 100 mil holdings patrimoniais no país.
Do lado dos contribuintes, atuaram como amici curiae o SECOVI-SP, a FEDERAMINAS, a FAMASUL e a ABRASCE, entre outros. A Procuradoria-Geral da República opinou pelo provimento do recurso.
As duas hipóteses de imunidade e a ressalva do art. 156, § 2º, I, da Constituição
Nos termos do dispositivo constitucional, o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil“.
Há consenso de que o texto contempla duas hipóteses de imunidade, sendo a primeira a transmissão de bens em realização de capital (integralização) e a segunda, a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Toda a controvérsia girava em torno do alcance da ressalva final. A expressão “salvo se, nesses casos” afasta a imunidade das sociedades com atividade preponderantemente imobiliária nas duas hipóteses ou apenas na segunda?
No plano infraconstitucional, os arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional, editados em 1966 sob a Emenda Constitucional 18/1965, reproduzem a não incidência e estabelecem que ela “não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição“, considerando preponderante a atividade quando mais de 50% da receita operacional, nos dois anos anteriores e nos dois subsequentes à aquisição, decorrer dessas transações.
Com base nesses dispositivos, as administrações tributárias municipais vinham negando a imunidade às holdings e empresas imobiliárias também na integralização de capital.
O antecedente do Tema 796 e a imunidade limitada ao capital subscrito
Em 2020, no RE 796.376/SC (Tema 796), o Plenário fixou a tese de que “a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado“.
O caso tratava de contribuinte que pretendia imunizar a totalidade do valor de imóveis conferidos à sociedade, ainda que o excedente ao capital subscrito fosse destinado à reserva de capital.
O voto condutor daquele julgamento, do Min. Alexandre de Moraes, redator para o acórdão, afirmou expressamente que “a exceção prevista na parte final do inciso I, do § 2º, do art. 156 da CF/88 nada tem a ver com a imunidade referida na primeira parte desse inciso” e que a imunidade na integralização de capital “é incondicionada, desde que, por óbvio, refira-se à conferência de bens para integralizar capital subscrito“.
A distinção entre as duas partes do dispositivo foi utilizada justamente para refutar o argumento dos contribuintes de que a única limitação à imunidade seria a ressalva da atividade preponderante.
A partir de então, instalou-se a divergência nos tribunais estaduais. Parte deles passou a aplicar o Tema 796 para reconhecer a imunidade às empresas imobiliárias; outros, como o TJSP no caso em exame, qualificaram essa passagem como obiter dictum. O próprio STF, em decisões monocráticas e de Turma posteriores, oscilou, ora mantendo acórdãos que reconheciam a imunidade a empresas do setor (o relator cita o RE 1.449.120/MS, o RE 1.524.130/MG, o ARE 1.485.056/GO e o ARE 1.549.266/RJ), ora deixando de conhecer recursos por exigirem reexame de fatos (Súmula 279), como nos precedentes citados pela divergência (ARE 961.338 AgR, ARE 1.427.047 AgR, ARE 1.443.051 AgR, ARE 1.465.353 ED-AgR, ARE 1.547.327 AgR e ARE 1.606.565 AgR).
O Tema 1.348 foi afetado precisamente para encerrar essa oscilação.
O voto do relator, Min. Edson Fachin
O relator votou pelo provimento do recurso e estruturou o voto em quatro fundamentos.
O primeiro é a força do precedente do Tema 796. Para o relator, a afirmação de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada não foi obiter dictum, mas autêntica ratio decidendi, pois foi a razão necessária para concluir que o ITBI incide apenas sobre o que exceder o capital subscrito.
Invocando a doutrina de Daniel Mitidiero sobre a identificação da ratio decidendi e o dever de estabilidade, integridade e coerência da jurisprudência (CPC, art. 926), o relator sustentou que a ausência de identidade fática entre os casos não afasta o precedente, porque o fato de o valor do imóvel superar o capital era circunstancial, enquanto a incondicionalidade da imunidade era elemento essencial do julgado.
O segundo é a interpretação histórica e gramatical. O relator percorreu a evolução do dispositivo desde a Emenda Constitucional 18/1965 (que previa uma única hipótese de não incidência, já com a ressalva da atividade preponderante), passando pela Constituição de 1967 e pela Emenda 1/1969 (que acrescentaram as operações societárias), até a Constituição de 1988. Observou que a expressão “salvo se, nesses casos” apareceu pela primeira vez em 1988 e que o adjunto adverbial “nesses casos” funciona como ferramenta de limitação interpretativa, referindo-se à hipótese imediatamente anterior (fusão, incorporação, cisão ou extinção).
Nos textos anteriores, em que se usava apenas “salvo se“, a condição se estendia a ambas as hipóteses; a inserção de “nesses casos” em 1988 teria justamente delimitado a ressalva à segunda parte.
O terceiro é a finalidade da imunidade. Retomando o voto do Min. Marco Aurélio no Tema 796, segundo o qual “a razão de ser da imunidade é facilitar o trânsito jurídico de bens, considerado o ganho social decorrente do desenvolvimento nacional“, o relator vinculou a norma aos princípios da livre iniciativa e da ordem econômica (CF, arts. 1º, IV, e 170) e ao estímulo à capitalização das sociedades empresárias, inclusive nos setores de construção civil e incorporação imobiliária, instrumentos de acesso à moradia. Criticou a prática das administrações municipais de estabelecer “uma miríade de condições para o gozo da imunidade“.
O quarto é a não recepção parcial do CTN. Acolhendo o parecer da PGR, o relator consignou que os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados pela Constituição de 1988 no ponto em que condicionam a imunidade ao não exercício de atividade preponderantemente imobiliária também na hipótese de integralização de capital.
Com isso, o relator julgou procedente o recurso para garantir a imunidade “como incondicionado, ou seja, independentemente da atividade empresária preponderante, ainda que seja a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, restringindo a regra de desoneração apenas ao limite do capital social a ser integralizado“, e propôs a tese de que “a imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária“.
O voto-vista do Min. Alexandre de Moraes
O julgamento começou na sessão virtual de 3 a 10 de outubro de 2025, com os votos do relator, do Min. Cristiano Zanin (com ressalva) e do Min. Alexandre de Moraes acompanhando. Após pedido de vista do Min. Gilmar Mendes, que inaugurou a divergência na sessão de 20 a 27 de março de 2026, e do destaque do Min. Flávio Dino, o Min. Alexandre de Moraes apresentou voto-vista para responder ponto a ponto à divergência e manter o provimento do recurso.
Sobre o Tema 796, reafirmou que a distinção entre as duas partes do dispositivo não foi obiter dictum, mas “a resposta ao principal argumento dos que defendiam que a imunidade abarcaria o valor total do imóvel“, de modo que não haveria motivo para alterar a compreensão então manifestada e acolhida pela maioria do Plenário.
Sobre a gramática, rebateu o argumento de que o plural de “nesses casos” remeteria às duas hipóteses, observando que a segunda oração, por si só, contém uma pluralidade de casos (fusão, incorporação, cisão e extinção), o que explica o demonstrativo no plural. Se a intenção fosse submeter ambas as hipóteses à mesma condição, o constituinte teria usado fórmula abrangente, como “em qualquer desses casos” ou “em ambas as hipóteses“.
Sobre a história, o voto trouxe uma reconstrução documental do processo constituinte a partir do Quadro Histórico do art. 156 elaborado pela Câmara dos Deputados. Mostrou que a Constituinte teve diante de si ao menos duas formulações que expressamente submetiam a realização de capital à ressalva da atividade preponderante (a Sugestão 8.404, do Deputado Simão Sessim, e a Emenda 393, do Deputado Luís Roberto Ponte) e que nenhuma delas prevaleceu.
A estrutura finalmente adotada (Emenda 737, do Deputado Luiz Alberto Rodrigues) separou as duas hipóteses pela conjunção “nem” e posicionou a ressalva após a enumeração das operações societárias. Registrou também que a Constituição de 1988 trocou a referência à “pessoa jurídica” ou “entidade” pelo termo “adquirente“, para alcançar pessoas naturais com atividade imobiliária, e passou a conectar a ressalva aos fatos (“nesses casos“) e não mais à pessoa.
Sobre o CTN, esclareceu que a compatibilidade do art. 36 com a Constituição, afirmada no Tema 796, não implica que a condição do art. 37 tenha sido recepcionada com alcance suficiente para restringir a primeira hipótese do art. 156, § 2º, I. A questão é de compatibilidade material de cada norma pré-constitucional com a nova ordem (ADCT, art. 34, § 5º), e os precedentes citados pela divergência sobre a recepção do art. 37 não enfrentaram essa questão específica.
Sobre o direito comparado, destacou a observação feita da tribuna pela Professora Misabel Derzi de que a imunidade incondicionada na conferência de bens ao capital se alinha à prática de ordenamentos estrangeiros, com referência a normas da Espanha, dos Estados Unidos, da Alemanha, da França e da Diretiva 2008/7/CE da União Europeia.
Sobre o risco de abuso, respondeu à preocupação da divergência com planejamentos tributários abusivos afirmando que “o reconhecimento da imunidade não protege transmissões fictícias, simuladas ou estranhas à efetiva integralização do capital“, que o art. 149, VII, do CTN autoriza a revisão do lançamento em caso de dolo, fraude ou simulação, e que o próprio Tema 796 já estabelece limite objetivo ao restringir a imunidade ao valor do capital integralizado. Há diferença, disse, entre afastar a imunidade de uma operação que apenas formalmente se apresenta como integralização e restringir abstratamente a imunidade de todas as pessoas jurídicas com atividade imobiliária.
A ressalva do Min. Cristiano Zanin sobre fraude e simulação
O Min. Cristiano Zanin acompanhou o relator com a ressalva de que “a tese ora fixada não afasta a possibilidade de que os entes tributantes municipais, com base nas particularidades do caso e mediante adequada instrução probatória, evidenciem eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão“.
O Min. Alexandre de Moraes aderiu expressamente a essa ressalva em seu voto-vista.
A ressalva é relevante porque desloca o eixo da fiscalização municipal. A imunidade deixa de poder ser negada em abstrato, pelo simples enquadramento da atividade da sociedade (objeto social ou percentual de receita imobiliária), e passa a poder ser afastada apenas em concreto, mediante prova de que a integralização não corresponde a uma efetiva conferência de bens ao capital, mas a um negócio simulado ou em fraude à lei. O ônus da demonstração é do fisco.
A divergência dos Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino
O Min. Gilmar Mendes, em voto-vista, divergiu do relator e votou pelo desprovimento do recurso, com base em quatro linhas de argumentação.
No plano gramatical, sustentou que o pronome demonstrativo plural “nesses“, de natureza resumitiva e sem antecedente explicitamente delimitado, retoma todo o bloco anterior, e não apenas a segunda oração. Não haveria no texto nenhum marcador linguístico a restringir o alcance da ressalva. Se o constituinte quisesse limitá-la às operações societárias, teria escrito “nestes casos” ou “nesses últimos casos“. A conjunção aditiva “nem“, por sua vez, formaria um bloco normativo único, equiparando as duas hipóteses.
No plano histórico, observou que a imunidade “já nasceu excepcionada” para empresas imobiliárias na Emenda 18/1965, que previa apenas a hipótese de integralização de capital com a ressalva da atividade preponderante; que a Constituição de 1967 e a Emenda 1/1969 mantiveram a lógica ao acrescentar as operações societárias; e que os Anais da Constituinte de 1987-1988 não registram qualquer debate sobre ampliação material da imunidade, tendo a discussão se concentrado na transferência da competência do ITBI aos municípios por razões administrativas e arrecadatórias.
No plano teleológico e sistemático, afirmou que a imunidade foi concebida para viabilizar a reorganização patrimonial das pessoas jurídicas “quando o imóvel não constitui o objeto central de sua atividade econômica“. Quando a atividade preponderante é imobiliária, haveria uma presunção lógica de que os bens integralizados serão destinados à circulação econômica, de modo que a transmissão não se exaure na formação de capital, mas constitui etapa de um ciclo voltado à comercialização do próprio bem.
Admitir a imunidade nesse contexto abriria espaço “para planejamentos tributários que poderiam esvaziar a materialidade do ITBI“. Citou ainda precedentes do STF que reconheceram a recepção do art. 37 do CTN (ARE 1.547.322 AgR e ARE 1.299.113 AgR-segundo).
Quanto ao Tema 796, entendeu que o precedente tratou de questão diversa (o excedente ao capital subscrito) e que a passagem do voto do Min. Alexandre de Moraes sobre a incondicionalidade da imunidade foi “mera questão obiter dictum, sem relação com o objeto da causa em análise tampouco abrangência na tese de repercussão geral fixada“.
Propôs a tese de que “a imunidade do ITBI prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal não alcança a transmissão de bens ou direitos para integralização de capital quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis“.
O Min. Flávio Dino acompanhou a divergência em voto vogal. Aderiu à leitura gramatical do Min. Gilmar Mendes e acrescentou um percurso histórico mais longo, lembrando que as Constituições de 1934, 1937 e 1946 incluíam expressamente a incorporação de imóveis ao capital de sociedades entre as transmissões tributadas, e que a imunidade surgiu em 1967 já condicionada à atividade preponderante.
Não identificou na Carta de 1988 “elementos seguros que denotem eventual intenção do legislador constituinte em modificar o tratamento até então dispensado ao tema“.
Destacou também que a jurisprudência do STF posterior ao Tema 796 continuou a tratar a atividade preponderante como elemento relevante, ainda que sem exame de mérito por força da Súmula 279, o que revelaria que a Corte não havia consolidado a orientação de que a ressalva teria sido definitivamente afastada.
O resultado do julgamento e a tese
O julgamento foi concluído no plenário virtual com a vitória da posição do relator, por 9 votos a 2. Acompanharam o Min. Edson Fachin os Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes; divergiram os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
Prevaleceu, portanto, o entendimento de que a imunidade de ITBI na integralização de capital é incondicionada, ou seja, independe da atividade preponderante da sociedade adquirente, limitada ao valor do capital social a ser integralizado (Tema 796) e sem proteção a operações simuladas ou em fraude à lei (ressalva do Min. Cristiano Zanin).
Por se tratar de tese firmada em repercussão geral, o entendimento vincula juízes e tribunais de todo o país (CPC, art. 927, III) e orienta a atuação das administrações tributárias municipais, que deixam de ter fundamento para negar a imunidade em razão do objeto social da sociedade adquirente.
Dois pontos ainda dependem da publicação do acórdão.
O primeiro é a redação final da tese do Tema 1.348. Os votos disponíveis trazem a proposta do relator e a proposta da divergência, e o voto-vista do Min. Alexandre de Moraes indica a incorporação da ressalva sobre fraude e simulação à tese do relator, mas o texto consolidado só será conhecido com a publicação da ata e do acórdão.
O segundo é a eventual modulação de efeitos.
Nenhum dos votos examinados propõe modulação, mas a questão pode ser suscitada em embargos de declaração pelos municípios, como tem ocorrido em outros temas tributários de repercussão geral. Até lá, recomenda-se cautela na comunicação a clientes sobre a extensão temporal dos efeitos da decisão.
Repercussões práticas
A decisão altera de forma significativa o ambiente de estruturação patrimonial e societária no Brasil. Alguns desdobramentos merecem atenção imediata.
Holdings patrimoniais e familiares. A principal consequência é a remoção do obstáculo que mais frequentemente inviabilizava a constituição de holdings com imóveis, qual seja, a exigência de ITBI, em alíquotas que variam de 2% a 3% sobre o valor venal ou de mercado, sempre que a sociedade tinha por objeto a administração, locação ou compra e venda de imóveis. A conferência de imóveis ao capital de holdings passa a ser imune independentemente do objeto social, o que facilita operações de planejamento sucessório, reorganização de patrimônio familiar e segregação de ativos. Na região de atuação do escritório, o efeito é especialmente sensível para produtores rurais e grupos familiares do agronegócio, que com frequência organizam fazendas e imóveis urbanos em holdings e, por terem a locação ou a exploração imobiliária entre as suas receitas, vinham sendo enquadrados pelos municípios como de atividade preponderantemente imobiliária.
Empresas do setor imobiliário. Incorporadoras, loteadoras, administradoras de bens próprios, empresas de locação e fundos estruturados por meio de sociedades passam a poder receber imóveis em integralização de capital sem ITBI, o que reduz o custo de capitalização e de formação de SPEs para empreendimentos específicos. A ressalva da atividade preponderante permanece aplicável às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, de modo que a estruturação de reorganizações societárias envolvendo empresas imobiliárias continua a exigir análise específica.
O limite do capital subscrito. A imunidade continua restrita ao valor efetivamente destinado à integralização do capital subscrito. O que exceder esse valor, ainda que contabilizado como reserva de capital, permanece sujeito ao ITBI (Tema 796). A correção entre o valor atribuído ao imóvel no ato societário e o valor do capital subscrito é, portanto, o ponto central do planejamento. Permanece também em aberto, em muitos municípios, a discussão sobre a base de cálculo do ITBI sobre o excedente, quando o imóvel é conferido pelo valor constante da declaração de imposto de renda do sócio (Lei 9.249/1995, art. 23).
ITBI pago ou exigido no passado. Contribuintes que recolheram ITBI em integralizações de capital por exigência fundada na atividade preponderante podem avaliar o pedido de restituição do indébito, observado o prazo de cinco anos contados do pagamento (CTN, arts. 165 e 168). Exigências em curso, autos de infração e execuções fiscais com esse fundamento também merecem revisão, inclusive quanto a processos suspensos aguardando o julgamento do Tema 1.348. A viabilidade de cada medida depende da redação final da tese e de eventual modulação. Como a modulação, quando ocorre, costuma preservar as ações ajuizadas antes de determinado marco, a antecipação da medida tende a reduzir a exposição a esse risco.
Procedimento administrativo nos municípios. Muitas legislações municipais condicionam o reconhecimento da imunidade a requerimento administrativo prévio e à apresentação de demonstrações contábeis para apuração da preponderância nos dois anos anteriores e nos dois ou três anos subsequentes (CTN, art. 37, §§ 1º e 2º). Esses procedimentos deixam de ter fundamento para a hipótese de integralização de capital, mas sua adaptação pelos municípios tende a ser gradual, e é provável que, no curto prazo, o reconhecimento da imunidade ainda exija requerimento e, em alguns casos, medida judicial.
Registro de imóveis. Os registradores de imóveis exigem, para o registro da transmissão, a prova do recolhimento do ITBI ou do reconhecimento administrativo da imunidade. Integralizações que ficaram paradas no cartório por falta desse documento, ou que foram registradas após recolhimento feito sob protesto, passam a ter fundamento para a retomada do registro ou para o pedido de restituição, conforme o caso.
Cuidados com fraude e simulação. A ressalva incorporada à tese recomenda que as operações de integralização sejam documentadas com substância econômica, o que pressupõe sociedade efetivamente constituída e operante, imóvel efetivamente transferido ao patrimônio social e registrado, capital subscrito compatível com o valor atribuído ao bem, e ausência de desincorporação ou alienação imediata que caracterize a sociedade como mero veículo de passagem. A integralização seguida de venda do imóvel em curto prazo, ou a constituição de sociedade exclusivamente para a transferência de um único bem a terceiro, são os cenários em que o fisco poderá tentar demonstrar simulação.
Contratos e operações em andamento. Em operações de M&A e reorganizações societárias em curso, cláusulas de alocação do custo de ITBI, condições precedentes vinculadas ao reconhecimento da imunidade e provisões para contingências tributárias devem ser revisadas à luz da nova orientação.
O julgamento do Tema 1.348 consolida, em sede de repercussão geral, a leitura que o STF já havia anunciado no Tema 796, segundo a qual a Constituição de 1988 imunizou de forma incondicionada a conferência de bens ao capital social, reservando a ressalva da atividade preponderante às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção.
A decisão dá segurança jurídica a um dos instrumentos mais utilizados de organização patrimonial e empresarial no país e deve reduzir substancialmente o contencioso entre contribuintes e municípios sobre a matéria.
A imunidade, porém, não é ilimitada, permanece restrita ao valor do capital subscrito e não protege operações simuladas ou em fraude à lei, cuja demonstração cabe ao fisco em cada caso.
A redação final da tese e a eventual modulação de efeitos serão conhecidas com a publicação do acórdão.
Enquanto isso, empresas e famílias que estruturam ou planejam estruturar holdings e operações de integralização de imóveis têm, desde já, fundamento sólido para revisar o custo tributário dessas operações, reavaliar exigências em curso e examinar a recuperação de valores pagos nos últimos cinco anos.
Winícius Borini e Rodrigo Vigo
Sócios do Aires Vigo – Advogados
